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2007年7月23日 (月)

個人投資家でアパート経営に興味ある方へ(アパート経営のまとめ)

投資を行う上での基盤としてアパート経営は、利益が出ているならば
一定の安心が得られるので、ある意味大きな力と言えます。
ですが、アパート経営は見た目は良さそうですが実態はかなり違います。

うちの家業のアパート経営は2007年7月現在、祖母の代からで30年間ほど、
両親の代からで15年間ほどあり、私が手伝うようになってから5年間ほどの
経験があり、亡くなった両親からアパート経営のノウハウを継いでいることと、
「トラブルを起こさない良い客」を見つけるのが上手い不動産屋との
付き合いもあり、アパートに空きができるようなことは ほとんどありません。
それでもたまにトラブルはありますが。)
また、昨年 誠実な仕事をする建築業者を見つけ現在親密に付き合いを
させてもらってますが、このようなこともアパート経営を行う上では非常に
重要です。←アパートの修理で誠実かつ安い料金で仕事をしてもらえる。
ただし、良い立地条件、良い部屋の作り、良い不動産屋や建築屋や
税理士の先生を見つけて上手くやらないと、「失敗しますよ」。

アパート経営は上手くやればリスクを低減できますが、初心者にはハイリスクと
言って良いものだからです。

また、重要なこととして、アパート経営では修理費が少なく利益を多く得ることが
できるのは最初の10年程度。
その最初の10年程度でも税金や社会保険料や諸経費を除くと手元に残る
利益は3分の2程度で、しかも建物の資産価値は15~20年も経てば
ほとんどありません。

更に、新築から30年後には改築や建て替えが待っています。
この点からもリスクは高いと言えます。

まず興味ある方は、成功しているアパートの資料を片っ端から集めてどの点が
客に受けているのか調べるといいでしょう。
その時、どんな建築業者が建てたのか?
どこの不動産屋が客を入れているのか?
チェックしておくと良いでしょう。
そしてもちろん、アパート経営に関する本を沢山読んで勉強することも必要です。
できればアパート経営者に色々と話を聞いて勉強すると最高かな?

ちなみに、私の経験から建築上の注意点としては、浴室とトイレは必ず別々にし、
風呂に追い焚きを付けて、押し入れなどの収納かロフトを付ける。
部屋と台所は一緒でもいいがアコーディオンカーテンで区切れると客受けが良い。
以上の条件を満たすと少々駅から遠くても客の入りがかなり良い。
更に浴室に脱衣所が付いて シャンプードレッサー付きの化粧洗面台も付いてる
と女性受けが良く、家賃を1~2万円上げても問題無く客が入る。
それと最重要なのが駅からの距離。
あまり凝ってない作りならば徒歩10分以内の場所、ある程度凝った作りならば
徒歩15分以内でも大丈夫。
家賃の目安は周辺と比べて凝ってない作りならば同額程度、凝った作りならば
1~2万円上でもOKで、新築なら左記金額に1~2万円上乗せ。

気になるのはアパート建築費用かと思います。
東京では土地の値段が高いので難しい面もあるでしょうが、東京から離れれば
例えば西武池袋線沿線はちょっと数百m歩くだけで埼玉になる所もあって、
場所にもよりますが、駅から15分圏内で30坪の土地は2000万円以下で
買える場所もあります。←2年前の新座市、知合いの業者が数件見つけてきた。
4戸の小さいアパートなら若干凝った作りで1300万円から1500万円程度で
建てられます。←3年前の私のアパート新築での実績
だいたい3500万円もあれば充分実現できます。

仮に私鉄沿線の急行も止まる駅の近くで30坪くらいの土地に、3階建てで
4戸のアパート兼3階部分が自宅という建物を建てるとします。
土地3000万円で建物2000万円はするかな。
自己資金1500万円を10数年働いての貯金でまかない残り3500万円を
銀行の住宅ローンで払うとします。
2008年1月現在の三井住友銀行の住宅ローンの場合で固定金利35年で
年利3.15%、住宅ローンの返済で元本部分は毎月8万3000円強、利子は
最初は毎月9万2000円弱、合わせて最初は毎月17万5000円強を返済
することになります。
そのように工夫すれば自宅を確保できる上に、アパートが満室の場合は
1戸あたり6万円程度として毎月約24万円の家賃収入を見込めて、
住宅ローンを返済しても毎月6万5000円弱の利益が手元に残ります。
このようなやり方もあるというわけです。

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