投資家で賃貸経営に興味ある方へ（賃貸経営のまとめ）

投資を行う上での基盤として賃貸経営は、利益が出ているならば
一定の安心が得られるので、ある意味大きな力と言えます。
ですが、賃貸経営は見た目は良さそうですが実態はかなり違います。

我が家の家業の賃貸経営は２００７年７月現在　両親の代からで１５年間
祖母の代から数えると３０年間程あり、私が手伝うようになってからも５年程の
経験があり、亡くなった両親から賃貸経営のノウハウを継いでいることと、
『トラブルを起こさない良い客』を見つけるのが上手い不動産屋との
付き合いもあり、アパートに空きができるようなことは　ほとんどありません。
（それでもたまにトラブルはありますが。）
また、昨年　誠実な仕事をする建築業者を見つけ現在親密に付き合いを
させて貰ってますが、このようなことも賃貸経営を行う上では非常に
重要です。←アパート修繕で誠実かつ安く仕事をしてもらえる。
ただし、良い立地条件　良い部屋の作り　良い不動産屋・建築屋・税理士
を見つけて上手くやらないと、『失敗しますよ』。
賃貸経営は上手くやればリスクは軽減できますが、初心者にはハイリスクと
言って良いものだからです。

また、重要なこととして、アパート経営では修理費が小さく利益が得られるのは
最初の１０年程度。
税金や諸経費を除くと手元に残る利益は３分の２程度で、しかも建物の価値は
１０年も経てばほとんどありません。
更に、新築から３０年後には改築や建て替えが待っています。
この点からもリスクは大きいと言えます。

まず興味ある方は、成功しているアパートの資料を片っ端から集めて
どの点が客に受けているのか調べるといいでしょう。
その時、どんな建築業者が建てたのか？　どこの不動産屋が
客を入れているのか？　チェックしておくと良いでしょう。
そしてもちろん、賃貸経営に関する本を多く読んで勉強することも必要です。
できれば賃貸経営者に色々と話を聞いて勉強すると最高かな？

ちなみに、私の経験から建築上の注意点としては、
フロとトイレは必ず別々にし、フロに追い炊きを付け、
押入れなどの収納かロフトを付けたり、部屋と台所は一緒でもいいが
アコーディオンカーテンで区切れると客受けが良く、以上の条件を
満たすと少々駅から遠くても客の入りがかなり良い。
更に風呂場に脱衣所が付いて　シャンプードレッサー付の化粧洗面台も
付いてると女性受けが良く、家賃を１～２万円上げても問題無く客が入る。
それと最重要なのが駅からの距離。
あまり凝らない作りなら徒歩１０分以内の場所、ある程度凝った作りなら
徒歩１５分以内でも大丈夫。
家賃の目安は周辺と比べて凝ってないなら同額程度、凝っているなら
１～２万円上でＯＫ。　新築なら左記金額に１～２万円上乗せ。

気になるのはアパート建築費用かと思います。
一棟４戸の小さいアパートなら若干凝った作りで１３００万円から１５００万円
程度で作れます。←３年前の私のアパート新築での実績
東京では土地が高いので難しい面もあるでしょうが、東京から離れれば例えば
西武池袋線沿線はちょっと数百メートル歩くだけで埼玉になる所もあって、
場所にもよりますが、駅から１５分圏内で３０坪の土地は２０００万円以下で
買える場所もあります。←２年前の新座、知合いの業者が数件見つけてきた。
だいたい３５００万円もあれば充分実現できます。

我が家の近所には急行も止まる便利な駅の近くで、４０坪くらいの敷地に３階
建てで８戸らしい、アパート兼３階部分が４ＬＤＫ？の自宅となっている所があって
（建物２５００万円？、土地４０００万円？）、そのように上手く工夫すれば自宅が
確保できる上に満室の場合１戸あたり６万円程度としても約５０万円の
家賃収入を見込め、自己資金１５００万円を１０数年働いての貯金でまかない、
残り５０００万円を銀行ローンで支払うようにすれば、仮に住宅ローンを使えたと
仮定して、２００８年１月現在の三井住友銀行の住宅ローン固定金利３５年で
年３．１５％、ローン返済で元本部分は毎月１２万円弱、利子は最初は毎月
１３万円強、合わせて最初のうちは毎月２５万円ずつ返済することになります。
ですがそれでも毎月２０万円以上の利益が手元に残ります。
このようなやり方もあるというわけです。